BEM IMÓVEL – ÁREA REMANESCENTE, localizada na Avenida Miguel Estefno, nº 2.276, Vila Saúde, São Paulo/SP, com área de 5.468 m², não registrada/sem matrícula, conforme observações do Laudo de Avaliação Homologado a seguir: a) Trata-se o imóvel de uma área remanescente que anteriormente fazia parte do imóvel situado na Avenida Miguel Estefano, nº 2.278, indicado como “área ocupada pela indústria” e que, atualmente, está identificada pelo endereço da Avenida Miguel Estefano, nº 2276; b) Ressalta que há uma edificação (Galpão) do imóvel situado à Avenida Miguel Estefno, nº 2.278 que invade o terreno, no entanto, para fins de avaliação, foi considerado apenas o terreno, uma vez que há fissuras estruturais e mal estado de conservação; c) Relata o avaliador que o imóvel pertence ao contribuinte nº 048.087.0072-7 em nome de Frederico Henriquie Thiessen; d) Relata, ainda, que a área remanescente não possui matrícula aberta, sabendo-se que o imóvel situado na Av. Miguel Estefno, nº 2.278 pertence a matrícula nº 25.357 do 8º CRI de São Paulo/SP que indica como “Título Anterior” a Transcrição nº 108.528 do 14º CRI de São Paulo/SP na qual cita Transcrições aquisitivas anteriores de números 50.543, 27.169 e 27.171, porém nenhuma dessas transcrições se referem ao imóvel situado na Rua Miguel Estefano, nº 2.276, objeto da avaliação e que segundo consta nos autos os imóveis citados acima, faziam parte de uma gleba de terras de aproximadamente 20.000 m² (fls. 7007/7009), sendo que atualmente há várias ocupações em parte desta área. Sendo assim, para fim de desmembramento, será necessária a realização de apuração real de área remanescente, devendo ser levantadas as medidas indicadas no laudo e estudo específico da área, para abertura de nova matrícula, ficando esses levantamentos ao encargo do arrematante; e) Para fim de avaliação, foi realizado levantamento das delimitações da área, considerando útil apenas o que corresponde ao imóvel da Avenida Miguel Estefno, nº 2.276, dispondo de 5.468 m² de área, sendo tais delimitações realizadas através de Mapeamento Aerofotogramétrico que considerou os limites físicos dos prédios circunvizinhos existentes no perímetro, inclusive, parte desses prédios sendo ocupações. Assim, para fim de desmembramento, deverá ser realizada pelo arrematante para apuração do remanescente; f) Verificou-se, ainda de acordo com os levantamentos, que o imóvel de matrícula nº 7.907 do 8º CRI de São Paulo/SP, pelas dimensões e delimitações apontadas na matrícula, corresponde ao imóvel da Rua César Batista, nº 115, onde há um condomínio residencial e o imóvel situado na Rua César Batista, nº 159, com área correspondente a 2.950 m², indicado como de propriedade de Ercília Aldighieri pertence ao cadastro Municipal de Contribuinte nº 048.087.0048-4, corresponde aos números 153, 153 A, 159, 161, 163, possuindo no cadastro de IPTU o Tipo de Uso de “Residência Coletiva”, inclusive cortiço (mais de uma residência no lote). Assim, desconsiderando o imóvel da Av. Miguel Estefano, nº 2278 adquirido por arrematação, pela empresa Patrimony Administradora de Bens S.A. e área tomada pelas ocupações (Rua César Batista números:153, 153 A, 159, 161, 163, 201, juntamente com a área de aproximadamente 10.000 m² adquirida por Toshigsugu Mizuoti), as medições totalizaram 5.468 m² de área remanescente; g) Relata também que parte do que seria integrante do imóvel avaliado, localizado aos fundos do atual imóvel da Avenida Miguel Estefno, nº 2.256, pertence a Dona Ana Maria que, segundo ela, foi celebrado um acordo de empréstimo dos fundos de seu terreno ao Sr. Frederico Henrique Thiessen através de “Instrumento Particular de Declaração” (Capítulo 06 – Anexos do laudo), não sendo de propriedade da empresa falida; h) Relata ainda o perito que no ato da visita ao referido imóvel estava ocupado, por um senhor que se apresentou como Francisco, informando ser o responsável pela guarda do imóvel, bem como foi relatado que a ocupação se deu através de usucapião. Não há informação nos autos sobre usucapião; i) A região do imóvel é dotada de boa infraestrutura, pavimentação asfáltica, redes de água potável, esgoto, energia elétrica, sistema de telefonia e internet, sistema de saúde, comércio em geral e organização urbanística; j) Conforme a Lei nº 16.402 de 2.016 (Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo) e a Lei nº 16.050 de 2.014 (Plano Diretor Estratégico), o imóvel está localizado em Zona de Centralidade (ZC), voltada à promoção de atividades típicas de áreas centrais ou subcentros regionais ou de bairros, destinadas, principalmente, aos usos não residenciais, com densidades construtivas e demográfica médias; k) O imóvel está ocupado, sendo a desocupação por conta do arrematante; Venda “Ad Corpus” e no estado em que se encontra, toda e qualquer regularização de área e matrícula por conta do arrematante. Avaliação de R$ 5.616.300,00 (cinco milhões, seiscentos e dezesseis mil e trezentos reais), junho/2021. AVALIAÇÃO ATUALIZADA DE R$ 6.027.563,11 (seis milhões, vinte e sete mil, quinhentos e sessenta e três reais e onze centavos), fevereiro/2022 pela Tabela TJ/SP.
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