1ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE MOGI DAS CRUZES/SP

DO(S) BEM(NS): LOTE ÚNICO: (01) UMA GLEBA DE TERRAS LOCALIZADA NA RODOVIA ENGENHEIRO CÂNDIDO DO REGO CHAVES KM Nº 56 (SP-39), DESIGNADA PARA EFEITO DE LOCALIZAÇÃO COMO ÁREA “B”, DA FAZENDA PINDORAMA, SITUADA NO DISTRITO DE JUNDIAPEBA, COM ÁREA TOTAL DE 50.971,40M² (METROS QUADRADOS), PERÍMETRO RURAL DO MUNICÍPIO E COMARCA DE MOGI DAS CRUZES/SP, pertencente à Matrícula nº 90.900 do 2º CRI de Mogi das Cruzes/SP, conforme transcrição a seguir descrita:  inicia-se no ponto “17”, cravado no km. 56 + 782,08 metros da rodovia Engenheiro Cândido do Rego Chaves (SP-39), lateral esquerda sentido Jundiapeba, distante 25,00 metros do eixo da referida rodovia; deste ponto, segue no azimute de 300º46’56”, na distância de 53,31 metros, até encontrar o ponto “18”; deste ponto, segue em curva à direita, com raio de 1.050,00 metros, desenvolvimento de 30,15 metros, azimute da corda de 301º36’17” e distância da corda de 30,15 metros, até encontrar o ponto “19”; deste ponto, segue no azimute de 302º25’38”, na distância de 63,71 metros, até encontrar o ponto “20”, localizado no Km. 56 + 635,63 metros, confrontando do ponto “17” ao ponto “20” com o limite da faixa de domínio da rodovia Engenheiro Cândido do Rego Chaves (SP-39), distando sempre 25,00 metros do seu eixo; deste ponto (20), deflete à esquerda, abandonando o limite da faixa de domínio da rodovia e segue no azimute de 214º41’51”, na distância de 431,20 metros, confrontando com parte dos lotes nº 25 e 26, objeto da matrícula nº 12.870, desta serventia, até encontrar o ponto “21”; deste

ponto, deflete à esquerda e segue no azimute de 72º46’05”, na distância de 88,15 metros, até encontrar o ponto “21-A”; deste ponto, segue no azimute de 50º46’06”, na distância de 22,05 metros, até encontrar o ponto “21-B”; deste ponto, segue no azimute de 41º30’27”, na distância de 13,43 metros, até encontrar o ponto “21-C”;deste ponto, segue no azimute de 81º33’55”, na distância de 19,24 metros, até encontrar o ponto “21-D”; deste ponto, segue no azimute 117º37’00”, na distância de 19,06 metros, até encontrar o ponto “21-E”; deste ponto, segue no azimute de 128º12’45”, na distância de 49,23 metros, até encontrar o ponto "21-C"; deste ponto, segue no azimute de 81°33'55", na distância de 19,24 metros, até encontrar o ponto "21-D"; deste ponto, segue no azimute de 117°37'00", na distância de 19,06 metros, até encontrar o ponto "21-E"; deste ponto, segue no azimute de 128°12'45", na distância de 49,23 metros, até encontrar o ponto "22", confrontando do ponto "21" ao ponto "22" com o lote nº 46, objeto da matrícula nº 15.506, desta Serventia; deste ponto (22), deflete à esquerda e segue no azimute de 35°11'45", na distância de 322,60 metros, confrontando com o lote nº 22, remanescente da transcrição nº 31.154, do 1º Oficial de Registro de Imóveis desta Comarca, até encontrar o ponto "17", ponto inicial da presente descrição, fechando o perímetro e encerrando a área de 50.971,40m². Registro Anterior: Matrícula nº 8.524, desta Serventia. CADASTRO INCRA (em área maior): 638.234.002.836-0; denominação do imóvel: Fazenda Pindorama; área total: 25,6200ha; indicações para localização do imóvel rural: Estrada de Pindorama Km. 21, município e sede do imóvel rural: Mogi das Cruzes-SP; módulo rural: 38,9538ha; nº de módulos rurais: 0,65; módulo fiscal: 5,0000ha; nº de módulos fiscais: 5,1240; e, fração mínima de parcelamento: 2,0000ha.
NIRE/RFB (em área maior): 2.394.653-9. CADASTRO AMBIENTAL RURAL - CAR (em área maior): 35306070110275. A presente matrícula foi aberta em atendimento ao requerimento datado de 26/01/2017. (Protocolo nº 244.855 em 13/04/2017).  Ônus/Observações: R-1 – Para constar que, por escritura lavrada no 2º Tabelião de Notas do Município e Comarca de Suzano/SP (livro nº 599, fls. 182/185), rerratificada por escritura lavrada pelo 2º Tabelião de Notas deste Município e Comarca (livro nº 1.014 páginas 16/22), a coproprietária ELOISA HISAMI AIBARA IKEMORI, viúva, CPF nº 575.104.748-68 vendeu a parte ideal de 1/3 do imóvel objeto desta matrícula a ROBSON AUGUSTO DO NASCIMENTO ARAÚJO JÚNIOR, solteiro, CPF nº 456.339.778-40; R. 02 – Para constar que, por escritura lavrada no 2º Tabelião de Notas deste Município e Comarca (livro nº 1.014 – fls. 023/032), as coproprietárias, NORI IKEMORI;  CPF nº 104.194.568-05, ELZA IKEMORI, CPF nº 009.560.648-33, representada por sua procuradora, ELOISA HISAMI AIBARA IKEMORI, CPF nº 575.104.748-68, nos termos da procuração lavrada em 10/01/2018, no Consulado do Brasil em Nagoya Japão (livro nº 223, folhas 175/176 e termo nº 46.411); e, TIRZA HARUE IKEMORI, CPF nº 056.252.918-70, representada por sua procuradora, ELOISA HISAMI AIBARA IKEMORI, CPF nº 575.104.748-68, nos termos da procuração lavrada em 04/01/2018, no Consulado do Brasil em Tóquio Japão (livro nº 121, folhas 288/289 e termo nº 25.415), todas já qualificadas, venderam a parte ideal de 5/36 do imóvel objeto desta matrícula à coproprietária, NILZA KIYOMI IKEMORI, CPF nº 064.206.078-92, casada sob o regime da comunhão parcial de bens, na vigência da lei 6.515/77, com JORGE FUKUDA,  CPF nº 042.164.088-00; R.03 – Para constar que, por escritura lavrada no 2º Tabelião de Notas deste Município e Comarca (livro nº 1.014 – págs. 033/042), os coproprietários, PEDRO KYOSHI IKEMORI ou mulher MARIA INES DA SILVA IKEMORI; e, NILZA KIDOMI IKEMORI e seu marido JORGE FUKUDA, todos já qualificados, transmitiram a parte ideal de 2/3 do imóvel objeto desta matrícula, a crédito de permuta, ao coproprietário, ROBSON AUGUSTO DO NASCIMENTO ARAÚJO JÚNIOR, já qualificado, consta do título que: a permuta a que se refere este registro foi entabulada com a parte ideal de 1/3 do imóvel objeto da matrícula nº 89.899, desta Serventia. (Protocolo nº 252.821 em 16/02/2018). Av. 04 – Para constar PENHORA do imóvel objeto dessa matrícula emitida por ordem do Juízo de Direito da 1ª Vara Cível desta Comarca de Mogi das Cruzes/SP, expedida nos autos do Processo de Execução Cível nº 000177891.2020.8.26.0361, em que figura como exequente SIDNEY DOS SANTOS, CPF nº 108.698.858-20, e como executado, ROBSON AUGUSTO DO NASCIMENTO ARAÚJO JÚNIOR, CPF nº 456.339.778-40; Av.05 -Para constar INDISPONIBILIDADE do imóvel objeto dessa matrícula, Protocolo nº 202302.0312.02543218-IA-960, Processo nº 00068961820218260564, por decisão proferida pelo Juízo de Direito de a Vara Cível da Comarca de São Bernardo do Campos/SP; Av.06 – Para constar PENHORA do imóvel objeto dessa matrícula emitida pelo Juízo de Direito da 2ª Vara Cível da Comarca de Santo André/SP, Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, expedida nos autos do Processo de Execução Cível nº 0007451-68.2020, em que figura como exequente, BENEDITA THEREZA FERNANDES, CPF nº 151.642.468-99, e como executado, ROBSON AUGUSTO DO NASCIMENTO ARAUJO JUNIOR, CPF nº 456.339.778-40, Figura como fiel depositário: ROBSON AUGUSTO DO NASCIMENTO ARAUJO JUNIOR, já qualificado. Inscrição Municipal: 54.001.016-8. Débito de IPTU: constam débitos no importe de R$ 41.279,05, conforme pesquisa realizada no website da Prefeitura de Mogi das Cruzes em novembro/2025.  Observações constantes no Laudo de Avaliação (fls. 252/293) Homologado (fls. 314/316): a) Relata o avaliador que o imóvel avaliado se trata de um Terreno, sem número, Loteamento Pindorama de Mogi das Cruzes, São Paulo; situado na Rodovia Engenheiro Cândido do Chaves, km. nº 56 (SP-39), com as seguintes características: 1. Classe Rural, 2. Tipo Gleba de Terras, 3. Área Total 50.971,40 m² (metros quadrados), 4. Testada em Metro Linear 718,00 m, Inscrição Municipal nº 54.001.016-8; b) O imóvel avaliado possui fachada com guarita de acesso, portão de ferro com chapa de aço galvanizado, muro baixo em alvenaria com acabamento em chapisco, mourões de concreto e tela de alambrado. A guarita é em alvenaria, com pintura desgastada, cobertura em telha cerâmica, madeiramento aparente, janelão em vidro preto e portão social. Há lixeira fechada, rampa de acesso parcialmente concretada e área remanescente em terra nua, aparentemente nivelada por máquina; c) Relata também que na parte de dentro do imóvel avaliado é possível visualizar que a área concretada da guarida se estende a entrada num raio de até 5 metros, de onde segue em estrada de terra em linha reta em direção aos fundos da gleba; d) Constata alterações realizadas na terra e na vegetação a qual foi suprimida, havendo tentativa de parlamento de solo, a qual fora embargada e segue atualmente em ação judicial movida pela Prefeitura de Mogi das Cruzes em face do proprietário, Robson Augusto do Nascimento Araújo Junior sob nº 1009677-55.2022.8.26.0361; em que se discute se o parcelamento ilegal do solo em terrenos de 1.000,00 metros quadrados, o qual não é permitido na área em questão, de acordo com as leis municipais, as quais estabelecem o parcelamento mínimo de 7.500,00 metros para o zoneamento no qual está inserido o Imóvel avaliado, assim, com os embargos, o imóvel avaliado encontra-se fechado e apresenta claros sinais de abandono, quais sejam, a vegetação começa a cobrir o imóvel, onde é possível ver duas construções inacabadas; e) Ressalta o avaliador que as duas construções inacabadas mencionadas não foram objeto de avaliação, servindo apenas a o valor de metros quadrados da terra nua encontrada na região do imóvel avaliado; f) O Imóvel avaliado encontra-se em Zoneamento SCA – LOUOS (Sub Área de Conservação Ambiental, de acordo com a Lei de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo), inserido em Zona de Proteção Ambiental, APRM – Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais; g) A região onde se encontra o imóvel avaliado é servida de todos os melhoramentos públicos presentes na cidade, tais como: distribuição de energia elétrica, telefone, internet banda larga e fibra ótica, água e esgoto, galerias de captação de águas pluviais, serviços de limpeza e conservação urbana, iluminação pública e pavimentação asfáltica; h) Destaca o avaliador que é possível encontrar na região do Imóvel Avaliado em um raio médio de 0,2 km a 10,0 km, comércios de pequeno, médio e grande porte, restaurantes, redes de fast food, lanchonetes, lojas, supermercados, posto de combustível, postos de saúde, hospitais, clínicas médicas, odontológicas e veterinárias, estando presentes ainda, transporte coletivo municipal e intermunicipal, segurança pública, coleta de lixo, há ainda creches, escolas públicas e particulares, faculdades presenciais e polos EAD, Escolas de Idiomas e cursos técnicos nos entornos do imóvel; i) Destaca o avaliador que a mobilidade através de automóvel se dá principalmente pela Rodovia Engenheiro Cândido do Rego Chaves/Estrada das Varinhas SP-039, Rodovia Quatinga- Barroso SP-043 e as demais rodovias presentes no entorno da região do Alto Tietê, responsáveis pela conexão de Mogi das Cruzes com as demais cidades próximas; i) Relata que o imóvel avaliado está inserido em Subárea de Conservação Ambiental – SCA e ainda, em Área de Proteção e Recuperação dos Mananciais do Alto Tietê Cabeceiras – APRMATC. OBSERVAÇÕES: 1. Há registros fotográficos no laudo de avaliação do imóvel objeto de alienação; 2. Ficará por conta exclusiva do Arrematante quaisquer regularizações de área, matrícula entre outras que se façam necessárias; 3. O imóvel pode estar ocupado de bens e/ou pessoas, sendo a desocupação por conta do adquirente. 4. Venda “ad corpus” e no estado em que se encontra, sem garantia, constituindo ônus do interessado verificar suas condições, antes das datas designadas para as alienações judiciais eletrônicas. AVALIAÇÃO DE R$ 1.433.709,76 (um milhão e quatrocentos e trinta e três mil e setecentos e nove reais e setenta e seis centavos), setembro/2023. AVALIAÇÃO ATUALIZADA R$ 1.433.709,76 (um milhão, quatrocentos e trinta e três mil, setecentos e nove reais e setenta e seis centavos), outubro/2025, pela Tabela Pratica do TJ/SP.